都更 一坪 換一坪，首例過關

都更 一坪 換一坪，首例過關

記者薛孟杰

兩年多來一直雷大雨小的北市老舊公寓都更，昨日出現新轉機。台北市長郝龍斌親自宣布，北市府審議通過首件「 一坪 換 一坪 」的老舊公寓都更案，總面積2,800坪，該案居民有機會以室內實坪， 一坪 換 一坪 ，北市府希望藉此案讓外界瞭解，北市推動老舊公寓更新是「玩真的」。

北市府並宣布，市府已受理51件都更案，目前陸續審查中，除昨日通過的「南港興富發」外，下一件待審案件位於信義區松仁路底，將在下月審查，有機會成為第二件通過審議的專案都更。老舊公寓「 一坪 換 一坪 」都更，是郝龍斌爭取連任的重要政策，曾備受老舊公寓住戶期盼，但市府從99年8月2日起受理申請，直到101年11月12日止，雖有51案提出申請，但進度相當緩慢，尤其文林苑案，更讓許多排隊待審案件傳出新變數，許多建商都哀嘆「都更已死」。

郝龍斌則在昨日市政會議會後宣布，歷經兩年多努力，首件老舊公寓都更案終於審議通過，該都更案位於南港區南港路一段及興東路交叉，位處南港經貿園區，都更實施者是興富發建設公司。

更新單元面積約2,800多坪，基地更新前有127戶，多為四、五層老舊公寓，都更完工後將成為23層樓高全新建物，總戶數430戶，除了現有127戶，因更新可適用最高二倍法定容積，可透過權利變換機制，以(室內實坪) 一坪換 一坪(或接近 一坪 換 一坪)全部入住現址新屋外，還將釋出303戶對外銷售，並釋出1,300多坪人行步道，由於都更案位於南港經貿園區、鄰近會展中西及南港車站等重大市政建設，將帶動週邊環境改善。

北市都更處更新事業科則說明，都更申請案必須經過都計、都設、都更三階段審議程序，南港興富發完成審議後，接下來就要進行「權利變換」過程，由建商與住戶協調選屋配屋，並進行房屋「差價找補」(如住戶要小坪數換大坪數需補差價)，完成後還要送都市審議委員會，通過後即可申請建築執照動工，預計104年7月開工，107年5月完工。

至於未來權利變換過程中是否可能出現「釘子戶」導致全案陷入停頓？北市府表示，權利變換攸關住戶權益，不能排除建商住戶會有一時談不攏的情況，但北市府已將此案列為指標重要建案，將全力居間協助斡旋，再加上127戶現有住戶迄今為止都希望都更案早日動工，北市府樂觀認為，該案會按部就班的推動。

興富發：這一步，得來不易

記者蔡惠芳

興富發建設首度「插旗」南港經貿園區的處女作－南港路一段興東街口都更案，經過五年整合、申請，終於首開先例，成為獲得台北市政府審議通過「 一坪 換 一坪 」都更獎勵的第一案，也是台灣都更史上破天荒取得100%容積獎勵的先例。

興富發表示，台灣的都更能夠跨出這一步，得來不易；接下來，更大的挑戰，是在於必須取得與住戶互信的基礎，持續與住戶溝通。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，興富發耕耘南港經貿園區旁的都更案，位於南港路一段、興東街、新民街口的街廓，都更單元面積為2,795坪，前後進行整合、溝通已第五年；目前正進行環境影響評估階段，因為國稅局可望進駐此區，估計大概11月可完成環評。

廖昭雄表示，市府宣示本都更案將是第一件獲通過「 一坪 換 一坪 」的獎勵都更案，目前興富發尚未接獲市府的正式公文通知，因此都更單元內的地主，可能還不清楚最新的進度；不過，興富發目前已取得三分之二地主同意，雖跨越都更門檻，但仍希望一切低調，誠懇面對都更戶，持續展現最大的誠意，進行協商和溝通。

興富發南港都更案的土地使用分區為住三，容積率為225%，估計依100%的都更容積獎勵換算，約可興建1.25萬坪的樓地板面積；若和以往都市更新條例的母法，所審議通過的都更案，最高都不超過50%的容積獎勵上限相比，興富發南港案可謂是全台破天荒的首例，可拿到100%，如此一來，是否可讓後面的三分之一有待整合的都更地主，更容易達成共識，完成都更。

對此，興富發語帶保留指出，「其餘三分之一有待整合之處，其實才是最困難的階段。因為，接下來的權配（權利變換），才是重點。」

據悉，興富發接觸南港都更案前後五年來，不免會碰到俗稱的「釘子戶」，也有些住戶對於未來權配多寡，也有不同意見和認知；由於以往一直是四、五樓公寓，因此幾乎都有頂樓加蓋，究竟這種沒有土地和房屋權狀的頂加，如何進行權配，也是仁智互現。

對此，興富發強調：「任何都更，都必須由都更實施者和住戶充份溝通。我們根本不想去幫任何都更住戶，貼上『釘子戶』的標籤！我不想讓郝龍斌市長的美意德政，再度『失焦』。」所以，在完成都更前，一定要展現最大誠意，和住戶溝通，爭取住戶、市府、都更實施者「三贏」。

依此案的權配比，據悉，興富發將可取回四成的不動產價值，而且將依隔震、黃金級綠建築標章的規格來改建。規劃將把現址老舊公寓，改建為地上23樓、地下四層的住宅地標。

都更條例怎麼修 才是重點

台北市首宗「 一坪 換 一坪 」老舊公寓更新專案，昨天終於出爐，由興富發建設的南港都更案拔得頭籌，儼然為原本因文林苑事件走進死胡同的都更僵局，瞬間打開柳暗花明的坦途。

台北市長郝龍斌顯然要藉此宣示，台北市必須要積極推動都更，文林苑事件絕對不是都更的終結者，反而當時宣示「 一坪 換 一坪 」的老舊公寓都更推動專案，是「玩真的」！過去最高上限50%的都更容積獎勵，也一舉被突破到100%。不過，「 一坪 換 一坪 」的老舊公寓都更案就算是由台北市政府宣布通過，難道就等於為推動都更案大開綠燈、就此一路暢行無阻嗎？其實，有碰過都更的實施者、建商都心知肚明，接下來還有很多問題有待克服，例如其餘三分之一地主如何整合？如何和地主在權利變換上取得共識？遇上不滿足於 一坪 換 一坪 的地主時應如何協調？在在都是挑戰。再者，目前正研議修法中的都市更新條例修正案，更猶如「螳螂在後」，讓停滯中的都更案，陷入遙遙無期的困境。

因為，目前停滯中的7、800個都更案，還卡在地主都更同意書可任意撤簽、不得強拆「釘子戶」等增訂條款，這兩大死結若完成修法程序後實施，將形成推動都更的最大殺手。

也因此，就算前面完成「 一坪 換 一坪 」的審查程序，但只要一戶地主撤簽同意書、或拒遷地上物，整個都更案就可能停擺。在台北市政府歡欣鼓舞、敲鑼打鼓宣布好消息的同時，真正的難題並未解決，都更條例修正案最後端出什麼菜，恐怕才是房地產業最關心的課題。

市場氛圍變了 三商辦標售喊卡

今年當紅的商用不動產市場，儼然面臨豬羊變色。受到全球景氣衰退、美國總統大選面臨財政懸崖考驗、加上金管會展開金檢壽險業的大動作，種種市場氛圍，已使得商用不動產市場轉趨理性，連總底價二、三億元的小型不動產標售案，也紛紛「喊卡」。

昨天永慶房產集團接受委託公開標售的三筆敦化南路、敦化北路、杭州南路等辦公和店面標售案，突然在上午宣布撤標，改採私下議價。永慶資產管理協理黃增福表示，決定撤標，主要是這一週以來的外部市場驟變，再加上台灣經濟景氣、打房政策，又面臨新一波的管制，這些因素，都直接改變商用不動產投資環境。

根據本報最新統計，累計10月下旬迄今的短短三周，不動產標售案已有大大小小、底價至少上百億元，宣告流標或撤標。

包括歌林新莊購物中心、台糖文山區地上權土地、宜蘭烏石港南堤新生地、中油龍江路地上權、中山北路二段、捷運共構宅，以及昨天臨時決定「喊卡」的三筆商辦，總計底價就有100億元。目前，不是「Hold」住先觀望市場氛圍、就是改採私下議價。

黃增福分析，儘管商用不動產市場紅不讓，但短期內，由於投資環境未明，因此商用不動產轉趨理性；預期在多重政策壓抑下，投資活動恐怕會漸為低調。黃增福指出，上周美國總統歐巴馬順利蟬聯，但也即將面臨「財政懸崖」的問題。若年底前未能如期解決，將嚴重影響企業投資、民眾消費的復甦動能，那麼美國經濟恐將再陷谷底。因此，美國大選後，美股不但未演出慶祝行情，還連二天大跌逾400點，對全球經濟投下新的震撼彈，也動搖全球投資人信心。

此外，2012年以來壽險業投資不動產金額，已創下歷年新高，高達1,200至1,400億元。不過，壽險資金大獵地，也引發金管會採取金檢方式，約束壽險公司投資計畫，並擬再次提高其投資素地的資本計提，加重投資素地的成本。

全球資產管理公司經理王維宏分析，最近商用不動產市場氛圍，似乎有變色之虞，尤其進入第四季後，商用不動產熱度，確定已不如前季。

關一扇門 是否開了更好的門?

彭禎伶

金管會不斷對壽險資金買不動產澆冷水、灌冰塊，怕的就是壽險資金接棒，吹大了國內不動產的泡沫，怕壽險公司拿保戶的錢，去承接建商、企業丟出來的土地及大樓，未來若不動產價格回落，將造成壽險投資虧損或流動性問題。

金管會也擔心，壽險公司內部人、關係人藉由買不動產套利，如賺營建款、買賣佣金等，於是三個月內，不動產最低報酬率由1.875%直接拉高到2.875%。

在全球降息風中，台灣的不動產報酬率確實可謂「一枝獨秀」，但經濟環境不佳、租金沒有漲的情況下，答案就是2.875%將造成沒有壽險公司買得到大樓。

買素地要五年內完工，就是逼著壽險業一定要買產權清楚、地形完整且足以獨立開發的土地，最好帶有建照，否則環評等申請程序下來，搞不好五年內還蓋不完；另外即是買土地時，即要確定承租戶，蓋完就得滿租，達到最低收益率，且買進10年內不得轉售。

這些新規定，的確可防範壽險業養地、炒樓，沒找到承租戶、沒評估好就去買地，純粹只想賺營建款、佣金等問題，但越來越嚴的規定，將逐步掐死壽險資金投資不動產的路。

壽險業平均資金成本4～5%，現在投資30年期債券年化報酬率僅1.7%，未來升息還可能有評價損失，若投資不動產可有2.125%以上的投資報酬率，且全球資金狂潮下，好的不動產還可能有增值空間，在金融海嘯時，多家壽險公司即是靠著出售不動產、不動產證券化穩住了公司獲利。

金管會要關上一扇門時，應想想是否同時開了另一扇更好的門？否則每年上兆元的壽險保費流入，若無處去化，未來只是創造更多的問題保險保險公司，壽險公司減少保費流入，代表業務人員佣金減少、新人難以存活，那先前公布壽險業年底要增員1.6萬人，也只是空談。

2012-11-14工商時報